高層建筑消防安全管理機制探討

　　高層建筑消防的難點和痛點是什么?物業服務企業應具備什么樣的能力?

　　《高層民用建筑消防安全管理規定》(以下簡稱“《規定》”)的出臺進一步完善了消防安全管理法律法規體系，規范了建筑高度大于27米的高層住宅建筑和建筑高度大于24米的非單層高層公共建筑的消防安全管理。其中，《規定》對物業服務企業消防安全管理責任作出的系列規范，將對行業產生新的影響。

　　高層建筑消防安全管理的常見難點

　　高層建筑消防的難點和痛點主要有以下幾點：

　　第一是承接查驗的后遺癥。物業服務企業進駐高層區域管理，按照要求進行承接查驗，雖然有相應的要求和標準，但現實中不符合消防安全要求的項目往往成為物業服務企業面對的一大難題。

　　第二是樓道占用和堆放以及業主室內違規行為難以監管。高層建筑公共通道被業主私人物品占用，以及業主室內屬于業主或租戶的私有部分，業主在房間內充電、堆放危險品和易燃易爆物品很難被發現，很容易造成突發消防隱患，并在短時間內難以界定原因和責任。

　　第三是小區消防通道易堵塞，火災撲救難度大。一些小區電動車、機動車、三輪電動車較多，特別是早期建成的高層建筑所在小區遠遠無法滿足現有車輛停放的要求和標準，這將成為物業區域消防管理的又一大難題。

　　第四是私拉亂接現象是隱患重點。高層飛線充電仍普遍存在，已經成為物業管理區域火災隱患的“第一殺手”，因電氣原因引發的火災中，電動車引發的火災占的比重最大。

　　第五是高層外立面隱患多。目前高層外墻會大量使用到保溫材料，極易起火燃燒，最常見的就是堆放的雜物起火引燃了外墻保溫材料，比如在天井、陽臺這些地方堆放雜物或易燃易爆物品極易發生火災并引起保溫材料燃燒。

　　六項舉措規范高層建筑消防安全管理

　　《規定》詳細規定了物業服務企業的管理職責，有效規范了物業服務企業針對高層建筑消防安全的具體措施，能有效解決部分物業服務企業長期存在的消防管控問題。

　　一是明確責任主體。高層民用建筑的業主、使用人是高層民用建筑消防安全責任主體，對高層民用建筑的消防安全負責。高層民用建筑的業主、使用人是單位的，其法定代表人或者主要負責人是本單位的消防安全責任人。委托物業服務企業，或者明確統一管理人實施消防安全管理的，物業服務企業或者統一管理人應當按照約定履行《規定》第七條應履行的消防安全職責，業主單位、使用單位應當督促并配合物業服務企業或者統一管理人做好消防安全工作。

　　二是明確消防安全責任人?！兑幎ā访鞔_了高層公共建筑的業主、使用人、物業服務企業或者統一管理人應當明確專人擔任消防安全管理人。消防安全管理人的姓名、聯系方式和消防安全管理職責應當在建筑顯著位置公示。

　　三是明確合同約定內容。高層民用建筑的業主、使用人可以委托物業服務企業或者消防技術服務機構等專業服務單位(以下統稱消防服務單位)提供消防安全服務，并應當在服務合同中約定消防安全服務的具體內容。

　　四是加強業主的消防意識。高層住宅建筑消防安全涉及千家萬戶，與居民的日常生活息息相關，每個業主、使用人承擔著維護消防安全、參與消防安全管理的義務。業主應遵守住宅小區防火安全公約和管理規約約定的消防安全事項;按照不動產權屬證書載明的用途使用建筑;配合消防服務單位做好消防安全工作，內裝修應當用不燃材料裝修;按照法律規定承擔消防服務費用以及消防設施維修、更新和改造的相關費用;維護消防安全，保護消防設施，預防火災，報告火警，成年人參加有組織的滅火工作以及法律法規規定的其他消防安全義務。

　　五是細化消防安全職責?！吨腥A人民共和國民法典》《中華人民共和國消防法》對物業服務企業應當承擔的消防安全工作都作出了規定。為更好地落實法律規定，《規定》對物業服務企業的消防安全職責進行了明確和細化。物業服務企業要依據《規定》制定好消防安全運維細則。

　　六是落實規定禁止條款。消防安全不容許掉以輕心，禁止各類不安全行為是重中之重。通過梳理發現，《規定》中，“禁止”成為高頻的關鍵詞，全文一共出現20次。如：禁止違反燃氣安全使用規定，擅自安裝、改裝、拆除燃氣設備和用具;禁止在高層民用建筑地下部分使用液化石油氣;禁止在高層民用建筑內違反國家規定生產、儲存、經營甲、乙類火災危險性物品;禁止占用電纜井、管道井，或者在電纜井、管道井等豎向管井堆放雜物;禁止在高層民用建筑外窗設置影響逃生和滅火救援的障礙物;禁止在消防車通道上方、登高操作面設置妨礙消防車作業的架空管線、廣告牌、裝飾物等障礙物;禁止占用高層民用建筑避難層(間)和避難走道或者堆放雜物，禁止鎖閉避難層(間)和避難走道出入口;禁止在高層民用建筑公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動自行車或者為電動自行車充電等。

　　物業服務企業應具備的能力

　　一是快速反應能力?！兑幎ā返谒氖鶙l規定：火災發生時，發現火災的人員應當立即撥打119電話報警;火災發生后，高層民用建筑的業主、使用人、消防服務單位應當迅速啟動滅火和應急疏散預案，組織人員疏散，撲救初起火災;火災撲滅后，高層民用建筑的業主、使用人、消防服務單位應當組織保護火災現場，協助火災調查。

　　二是熟練操作消防監控設施。在發生火災時，消防監控人員能快速根據監控室懸掛的消防控制區域圖和區域代碼等判斷火災位置，迅速通過控制系統封閉火災區域，打開消防廣播，關閉火災區域設備等。這時的熟練操作是降低火災損失的關鍵因素之一。

　　三是正確判斷和報告火災情況。發生火災時，消防專員要保持冷靜，正確判斷火災位置和可能的起因，在迅速報警和上報上級領導后，能同時做出滅火措施的應急判斷。

　　四是打通消防通道。報警之后，消防專員能迅速通知秩序維護員和項目負責人對消防通道快速清理，確保消防車快速到達最佳滅火位置。平時一定要做好應急演練，消防通道必須能快速開啟和通過。

　　五是緊急救援。如屬于樓道或室內火災，要迅速組織正確的救助方案，將被困人員救出，并立即就近打開消防栓和滅火器進行初期滅火，等待消防人員救援。設置避難層或避難間是保障高層建筑物內人員在發生火災時安全脫險的一項有效措施。

　　六是熟悉救援環境和通道。消防專員要對業主室內裝修進行平面圖繪制進行驗收，確保涉及室內救援時能按照業主室內平面圖展開快速救援和查找逃生通道。消防專員要掌握高層建筑避難層等安全區域的具體情況，能在關鍵時刻為消防人員或救助人員提供快速救援方案。

　　高層建筑消防安全管理的特殊性，在某種程度上增加了消防安全管理的難度。因此，在實際工作中物業服務企業要堅持“預防為主、消防結合”的原則，建立長期有效的監督管理體系，定期檢查、維修、測試固定消防設施，確保完好有效，嚴格按照《規定》要求，強化消防安全教育，確保消防通道時刻保持暢通。發生火災時消防專員按照預案規范處置，臨危不亂，減少人員傷亡。同時物業服務企業要把文中提到的新技術應用到消防安全管理工作當中，提升物業服務企業的救援能力。(原載于《中國物業管理》雜志2021年第8期)

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