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        解析高層民用建筑

        解析高層民用建筑消防安全管理新規

        發布日期:2021-09-15 作者: 點擊:

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        2021年8月1日生效的《高層民用建筑消防安全管理規定》(以下簡稱“《規定》”),是繼1986年公安部頒布實施的《高層建筑消防管理規則》和1992年頒布實施的《高層居民住宅樓防火管理規則》之后,針對高層建筑消防安全管理頒布的重要規范性文件?!兑幎ā芬唤浌?,在全國范圍引起廣泛關注。筆者對比1986年和1992年的規則內容,總結《規定》對現代物業服務的深遠意義。

         

        為物業服務企業減負

         

        近年來,我國建筑工程施工技術水平不斷提高,高層及超高層建筑施工已不是難題,然而消防安全應對能力卻因為多因素影響,無法滿足所有區域建筑需求,從而導致消防安全預防難、救援難等問題。在此背景下,國家出臺多項政策來保障消防安全。2021年5月,住房和城鄉建設部等15部門發布《關于加強縣城綠色低碳建設的意見》指出:“限制縣城民用建筑高度??h城民用建筑高度要與消防救援能力相匹配?!?021年6月,國家發展改革委發布《關于加強基礎設施建設項目管理 確保工程安全質量的通知》,該通知明確提到,對100米以上建筑應嚴格執行超限高層建筑工程抗震設防審批制度,與城市規模,空間尺度相適宜,與消防救援能力相匹配。由此可見,我國將通過控制高層建筑的數量來控制新的消防安全隱患的產生,而這也在一定程度上反映出消防救援能力與高層建筑消防安全要求不匹配的問題已經成為高層建筑消防安全的Z大隱患。

         

        在這種情況下,物業服務企業承擔了較大的壓力。民法典明確規定,物業服務企業與業主的關系屬于委托關系,物業服務企業的權利義務以委托合同約定為主(除法定主要義務外),然在實務管理過程中,物業服務企業往往處于被動地位,主要在于以下幾點:第一,物業服務企業是因業主的委托而提供服務,在物業管理過程中沒有執法權,業主違反消防安全管理規定或者違反法律規定的,物業服務企業無法強制制止;第二,消防主管部門懶政不作為,對于業主違法違規影響消防安全的行為不予及時處理,對于消防安全整改問題只處罰物業服務企業,而在進行整改時,對于專項維修資金使用難的問題,消防部門卻不參與協助解決;第三,大多數消防安全事故發生后,業主向物業服務企業訴求民事賠償,法院基本均支持了業主的訴求。在這樣的物業管理環境下,增加物業管理難度、增加物業服務職責,無法從根本上解決消防安全問題,反而是惡性循環,導致消防安全事故不斷發生。

         

        《規定》的出臺有利于為物業服務企業減負。第一,根據《規定》第二章第四條規定,明確了高層建筑的消防安全主體責任是業主、物業使用人,委托物業管理的,可以在合同中約定消防安全服務內容,其內容自然包括服務范圍、業主和使用人義務、費用承擔、消防責任承擔等。第二,根據《規定》第五條、第七條、第十條,物業服務企業可以選擇接受消防安全委托與否,然上位法《消防法》第十八條規定了住宅區物業服務企業提供消防安全防范服務屬于法定義務,本處存在一定分歧。第三,《規定》第十一、十二、十三條規定,消防救援機構、其他負責消防監督檢查機構、村/居民委員會、供電、供水、供氣、供暖等單位均有各自消防維護職責,減輕了物業服務企業的責任。第四,《規定》第三十七條、第四十七條增加了對在高層疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動自行車行為予以處罰懲戒的規定等。

         

        由此可見,《規定》的出臺有利于提升社會化消防安全管理水平,為物業服務企業減輕負擔。

         

        強化高層建筑消防安全的監督和管理

         

        《規定》總結近年來高層建筑火災事故教訓,結合現行法律法規和消防技術規范的要求,對容易引發火災事故和造成群死群傷的重點部位、特殊場所以及用火用電的日常消防安全管理關鍵環節進行了細化和明確?!兑幎ā愤€明確規定加強公告公示手段,細化消防設施管理,強化保險意識,鼓勵智能系統建設,增加罰則,用以強化高層建筑的監督和管理,主要表現在以下幾個方面:

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        一是在建筑顯著位置公示消防安全管理人姓名、職務和消防安全管理職責。

         

        二是全面推行標識化管理?!兑幎ā访鞔_在消防車通道、消防車登高操作場地、滅火救援窗、消防水泵接合器、常閉式防火門等部位設置提示性、警示性標識。

         

        三是細化了消防設施設備的日常維護管理?!兑幎ā穼Ω邔咏ㄖ阑饳z查、巡查的頻次和具體內容進行了明確,并規定不具備自主維護保養檢測能力的高層民用建筑業主、使用人或者物業服務企業應當聘請具備從業條件的消防技術服務機構或者消防設施施工安裝企業對建筑消防設施進行維護保養和檢測。同時,《規定》對消防控制室值班人員的配置、資格、技能要求等進行細化。

         

        四是明確高層建筑應建立安全評估制度。高層建筑應當每年至少開展一次消防安全評估,并且對消防安全評估報告內容作出明確規定。關于消防安全評估,近年來在多次規范性文件中提及,但在法律規范中屬于首次。

         

        五是鼓勵投保?!兑幎ā饭膭?、引導高層公共建筑的業主、使用人投?;馂墓娯熑伪kU。推廣應用智能化手段對電氣、燃氣消防安全和消防設施運行等進行監控和預警;鼓勵無自動消防設施的高層住宅建筑因地制宜安裝火災報警和噴水滅火系統、火災應急廣播等消防設施,提升自防自救能力。

         

        突出強調物業服務企業的消防安全責任

         

        在明確高層建筑責任主體的基礎上,《規定》增加了有關物業服務企業、消防技術服務機構等專業服務單位可以接受委托提供消防安全服務的規定,并且明確規定“應當在服務合同中約定消防安全服務的具體內容”。根據該條規定,如果消防服務企業接受委托提供消防服務,就必須在服務合同中明確消防安全管理的職責。第十條又進一步明確高層住宅建筑消防服務單位的消防安全職責。同時結合《消防法》第十八條規定:“住宅區的物業服務企業應當對管理區域內的共用消防設施進行維護管理,提供消防安全防范服務”。這無疑就是給物業服務企業綁定了安全防范義務。

         

        除了對物業服務企業的消防安全責任突出強調外,《規定》對消防維護管理的成本支出也進行了明確規定。其中第三十三條明確了建筑消防設施運行和維修改造的經費來源,高層住宅建筑的消防設施日常運行、維護和維修、更新、改造費用,由業主承擔;委托消防服務單位的,消防設施的日常運行、維護和檢測費用應當納入物業服務或者消防技術服務費用;共用消防設施的維修、更新、改造費用,可依法從住宅專項維修資金列支。

         

        總之,《規定》在一定程度上減輕了物業服務企業在高層建筑消防安全方面的負擔,但同時又細化和明確了日常消防安全管理的關鍵環節,強化了對高層建筑消防安全的監督和管理,對物業服務企業的消防安全責任提出了更高的要求,有利于提升高層建筑消防安全的管理水平。(原載于《中國物業管理》雜志2021年第8期)


         *免責聲明:轉載內容均來自于網絡,如有異議請及時聯系,本人將予以刪除。

        原文轉載于文 /周華斌(中國物業管理協會法律政策工作委員會副秘書長法眼云律網絡集團董事長)


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